КОЛКО ИНФОРМАЦИЯ ДА СЪДЪРЖА ГРAФИКА НА СМ?

При използването на стратегия за изграждане с няколко главни изпълнители и СМ (construction manager at no risk or Agency CM), когато СМ създава първоначалния строителен график с информация, придобита от главните изпълнители, и при положение, че всъщност клиентът “притежава” графика, винаги възниква напрежение относно степента на подробност, която трябва да се съдържа в графика.

Тъй като в раглеждания случай клиентът е отговорен за графика (чрез своя СМ) за разлика от случая на традиционната стратегия с един главен изпълнител, отговорен за строителния график, резонно възниква въпроса:Колко информация за графика е нужно да се предостави от СМ, така че главните изпълнители да са в състояние да оценят и планират вярно своята работа и все пак клиентът да не носи отговорност относно начините и методите на тази оценка и планиране? Чрез разбиране на тръжните процедури, техниките за съставяне на графици и технологичната последователност на строителните проекти този въпрос може да се реши, така че да обслужи проекта ефикасно.

Разработване на строителния график за търг

Принципнно всички строителни проекти използват много изпълнители, всеки с конкретна компетенция в съответната област. В усилието си да получи конкурентни и точни оферти от тези изпълнители, при използване на разглежданата стратегия за изграждане с няколко главни изпълнители, СМ трябва да разработи пълни и ясни тръжни пакети, съдържащи достатъчно информация относно обхвата на работа на всеки изпълнител.

Важен момент в разработването на тръжните пакети е периода, в който тези изпълнители ще извършват своята дейност, което се конкретизира със строителния график. Този график се съставя първоначално от СМ и се използва от изпълнителите да определат условията, при които ще изпълняват своите работи, както и нужните ресурси. При завършването на графика всички нужди, идентифицирани от изпълнителите трябва да бъдат добавени в него.

В традиционната стратегия на изграждане “проектиране-търг-строителство”, при която главният изпълнител разработва графика и е в директни договорни отношения с подизпълнителите, информацията, която трябва да осигури клиентът по време на търга за точното съставяне на строителния график е минимална. Но в нашия случай (Agency CM) създателят на графика (СМ) не е в директни взаимоотношения с главните изпълнители и въпросът за необходимата информация, която трябва да се предостави на потенциалните изпълнители (оферентите) става доста по-важен. Ситуацията се усложнява и от факта, че СМ извършва услугата при определен хонорар, като е отговорен пред клиента и работи в негов интерест във всеки етап от проекта. СМ не подписва договорите с главните изпълнители, но е отговорен за координирането на строителството и управлението на процеса.

Колко информация е достатъчна?

За да може главният изпълнител (потенциалният) в една ситуация с няколко главни изпълнители да оцени коректно своята оферта, е необходимо да получи информация относно времето, през което ще се изпълняват неговите работи. Минималното количество информация, което вероятният изпълнител трябва да получи, са началната и крайната дата на неговата работа. Все пак, това рядко е достатъчно. Малко по-добре би изглеждала ситуацията, ако се осигури информация относно някои важни дати от строителния цикъл като заповедта за започване, завършването на важни моменти от работата (изкопни работи, бетонови работи и др.), окончателното завършване. Още по-добре би било да се осигури дори по–подробна информация. Тази информация ще позволи на потенциалния изпълнител :

• Да прецени неговата вероятна дата на започване и завършване;

• Да оцени времето, необходимо за неговата работа, имайки предвид започването и завършването на работите от другите изпълнители;

• Да разбере как неговата работа ще се интегрира в окончателния график.

Важният въпрос за СМ, когато разработва строителния график за тръжните документи, е: „Какво е минималното количество информация, което е нужно да се осигури така, че потенциалният изпълнител да бъде в състояние да подготви реална оферта?”. Има няколко причини, поради които СМ би искал да осигури само минималното необходимо количество информация:

1. СМ иска да окуражи прилагането на иновации, за да намали стойността и продължителността на строителството – осигурявайки минимума информация, оферентът би се постарал да разгледа всички аспекти на своята работа;

2. Специализираните изпълнители ще направят по-добри оценки на продължителността на работата си и координацията с други изпълнители, така че времетраенето в техните оферти (би било по-прецизно);

3. Договорените срокове за изпълнение на отделните изпълнители са тяхна отговорност) – СМ не иска да се намесва в това право/задължение;

4. СМ не иска да осигури прекалено подробен график, който би могъл да бъде некоректен – по този начин СМ подлага клиента на риск;

5. Разработването на подробен график струва пари – СМ иска да намали ненужните разходи;


Много СМ считат, че е най-добре, ако осигурят само минималната необходима информация на вероятните няколко главни изпълнители. Понякога това поведение на СМ се изразява в осигуряване на списък с дати относно фазите на строителството или обобщен график. И в двата случая, с малко информация и с много информация, клиентите поемат голям риск. Например, ако се очаква потенциалният изпълнител да изпълнява работа на открито през студените зимни месеци, СМ би трябвало да се увери в яснотата на осигурената информация, така че тези условия да се отразят в офертата. Други въпроси, на които СМ трябва да обърне внимание:

1. Ясно ли е от предварителния график на СМ, че вероятният изпълнител ще работи на няколко места едновременно, така че необходимите разходи за контрол и ресурси да бъдат предвидени в офертата му?;

2. Ясно ли е от предварителния график на СМ кога условията, необходими за започване на работа на вероятния изпълнител, ще бъдат на лице. Ще работят ли други изпълнители на същото място по същото време?;

3. Ще бъде ли на разположение механизацията (осигурена от клиента чрез СМ), която ще се използва от изпълнители, например кранове, когато и където е необходимо?

Но когато все още не е достатъчно количеството информацията?

В случай, че СМ реши, че предоставената от него информация е малко, той може да изготви график, който да дава прекалено много данни.
Един подробен строителен график, показващ ранните дати на започване и свършване, както продължителността и резервното време, може да създаде среда, в която изпълнител, склонен да повдига искове, би се възползвал. Например изпълнителят може да забележи, че в дейност в неговия обхват на работа има резервно време. Ако в договора не е записано изрично и тъй като в работата на изпълнителя има резервно време, неговото мнение може да бъде, че той притежава това резервно време. В такъв случай, изпълнител, който е опитен в повдигането на искове, би повдигнал такъв, ако това резервно време не е налично, когато стане наложително да се изпълнява този вид дейност.


Кога информацията е твърде много?

Възможно ли е СМ да осигури твърде много информация? Отговорът е да. Докато твърде малкото информация е по-честия случай, то твърде многото също може да създаде проблеми. Ако СМ осигури подробен график по време на търга, могат да възникнат следните неприятни последствия:

• Това “заключва” строителната последователност преди да е имало адекватно време за компетентна намеса от главните изпълнители;

• Обезкуражава прилагането на иновации, тъй като на главните изпълнители им се диктува последователността на работа;

• Влиза в конфликт с договорните задължения на главните изпълнители по отношение на методите и начините на изпълнение;

• Възможно е последователността и логиката да са некоректни.

Как да избегнем исковете?

Като клиент, който е решил да завърши проекта, използвайки няколко главни изпълнители и СМ, какво може да се направи, за да се намери най-доброто решение между осигуряването на твърде много информация и твърде малко такава?

Във време, в което изпълнителите агресивно преследват получаването на работа и са склонни да представят доста занижени оферти при тези трудни икономически условия, клиентът би бил склонен да осигури минимална информация относно графика. Считам обаче, че тази практика трябва да се избягва, защото проекти, които са спечелени с малко информация, са склонни да имат проблеми и ще създават искове дори и в по-добри икономически времена. Състоянието на пазара не би трябвало да обуславя решението на клиента относно подробността на графика.

Ако потенциалните изпълнители са осведомени за ранните и късните дати, СМ трябва да бъде сигурен, че договорът е ясен, че изпълнителите трябва да следват ранните дати в графика и че няма да бъдат компенсирани за забави, ако изпълнят работите си на или преди късните дати.

СМ трябва да се увери, че неговият график не “диктува” последвателността на строителството. Строителният график непрекъснто се ревизира по време на реализирането на проекта. Повечето от тези ревизии се отнасят до промени в последователността на определени строителни дейности. Един график за изпълнение, който е достатъчно гъвкав, за да позволява преаранжиране на работите, би предотвратил вероятни искове на изпълнителите.